2026年3月11日，越秀房地產(chǎn)投資信托基金（00405.HK，以下簡稱“越秀房產(chǎn)基金”）發(fā)布2025年度業(yè)績房產(chǎn)。在全球經(jīng)濟(jì)波動(dòng)、國內(nèi)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場分化調(diào)整的多重考驗(yàn)下，基金以精準(zhǔn)財(cái)務(wù)管控破局、精細(xì)化運(yùn)營筑基、可持續(xù)發(fā)展賦能，逆勢交出穩(wěn)健答卷：全年?duì)I收18.56億元，期末融資成本率3.61%，創(chuàng)近三年新低，外匯敞口收窄至24%，達(dá)近五年最低，四大核心業(yè)態(tài)多點(diǎn)開花，ESG斬獲全球房地產(chǎn)可持續(xù)標(biāo)準(zhǔn)（GRESB）最高綠色五星評級(jí)，用實(shí)干與堅(jiān)守彰顯越秀房產(chǎn)基金的抗周期韌性與長期價(jià)值底氣。
作為全球首只投資于中國內(nèi)地物業(yè)的香港上市REIT，越秀房產(chǎn)基金在2025年迎來上市20周年房產(chǎn)。面對行業(yè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整壓力，基金堅(jiān)守長期主義，以“財(cái)務(wù)優(yōu)化強(qiáng)韌性、運(yùn)營深耕提效能、多元布局抗周期、ESG賦能筑根基”為核心策略，主動(dòng)破局、精準(zhǔn)施策，不僅實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)與資產(chǎn)質(zhì)量的雙重升級(jí)，更憑借全業(yè)態(tài)協(xié)同發(fā)力的穩(wěn)健表現(xiàn)，獲得標(biāo)普、惠譽(yù)兩大國際評級(jí)機(jī)構(gòu)“投資級(jí)”評級(jí)及穩(wěn)定展望加持，為行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展樹立標(biāo)桿，也為基金單位持有人持續(xù)創(chuàng)造穩(wěn)定價(jià)值。
財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化房產(chǎn)，期末融資成本率創(chuàng)近三年新低
穩(wěn)健的財(cái)務(wù)體系是REITs穿越行業(yè)周期、保障投資者權(quán)益的核心支撐房產(chǎn)。2025年，管理人堅(jiān)持主動(dòng)審慎的財(cái)務(wù)管理策略，全面提升財(cái)務(wù)穩(wěn)健性，實(shí)現(xiàn)成本、風(fēng)控“雙突破”。
融資成本“創(chuàng)新低”房產(chǎn)。依托市場利率下行窗口，基金主動(dòng)優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，報(bào)告期內(nèi)全年平均付息率降至3.77%，較上年同期下降76個(gè)基點(diǎn)；期末融資成本率進(jìn)一步降至3.61%，創(chuàng)近三年新低，全年節(jié)省融資成本約1.5億元人民幣，為資產(chǎn)維護(hù)、運(yùn)營提質(zhì)與投資者分派預(yù)留了充足資金空間。
風(fēng)險(xiǎn)敞口“精準(zhǔn)控”房產(chǎn)?；鹜ㄟ^科學(xué)的敞口管控與融資工具搭配，優(yōu)化外匯敞口至24%，達(dá)到近五年最低水平；利率敞口降至10%，較年初下降16個(gè)百分點(diǎn)，有效規(guī)避了匯率與利率波動(dòng)帶來的潛在風(fēng)險(xiǎn)，提升了財(cái)務(wù)運(yùn)行的可持續(xù)性。
資本運(yùn)作“高效率”房產(chǎn)。資產(chǎn)組合優(yōu)化方面，通過出售越秀金融大廈50%權(quán)益，成功回籠約53億元人民幣現(xiàn)金，財(cái)務(wù)靈活性與抗風(fēng)險(xiǎn)能力大幅提升。
上述舉措獲得全球資本市場高度認(rèn)可，標(biāo)普、惠譽(yù)兩大國際評級(jí)機(jī)構(gòu)均對越秀房產(chǎn)基金維持“投資級(jí)”評級(jí)，并將評級(jí)展望上調(diào)至穩(wěn)定，充分展示了國際市場對其經(jīng)營穩(wěn)健性、管理專業(yè)性與長期發(fā)展?jié)摿Φ男湃?strong>房產(chǎn)。
精細(xì)化運(yùn)營深耕細(xì)作房產(chǎn)，核心業(yè)態(tài)彰顯抗周期韌性
面對行業(yè)調(diào)整壓力，越秀房產(chǎn)基金以精細(xì)化運(yùn)營為核心抓手，聚焦寫字樓、酒店公寓、專業(yè)市場、零售商場四大業(yè)態(tài)，精準(zhǔn)施策、提質(zhì)增效，各板塊均展現(xiàn)出較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，持續(xù)夯實(shí)經(jīng)營基本盤房產(chǎn)。
寫字樓：結(jié)構(gòu)優(yōu)化筑韌性房產(chǎn)，質(zhì)效齊升穿越周期
以產(chǎn)品優(yōu)化與資源協(xié)同雙輪驅(qū)動(dòng)，深化租戶結(jié)構(gòu)優(yōu)化與品牌建設(shè)互促提升，助力資產(chǎn)穩(wěn)健穿越周期，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展房產(chǎn)。2025年，寫字樓實(shí)現(xiàn)收入9.86億元，核心指標(biāo)穩(wěn)健?；鹬鲃?dòng)推進(jìn)租戶結(jié)構(gòu)優(yōu)化，堅(jiān)持“提質(zhì)優(yōu)先、量質(zhì)并重”，建立全維度租戶準(zhǔn)入與優(yōu)化機(jī)制，重點(diǎn)引入高信用、長周期的優(yōu)質(zhì)租戶。全年新簽約9.6萬㎡，多項(xiàng)目新簽成果顯著；新引入10家財(cái)富世界500強(qiáng)和中國500強(qiáng)背景租戶。截至年末，財(cái)富世界500強(qiáng)和中國500強(qiáng)背景租戶在租面積占比約38%，筑牢優(yōu)質(zhì)客群基本盤，為出租率穩(wěn)定提供核心支撐。
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同步推進(jìn)服務(wù)提質(zhì)升級(jí)，以共生理念搭建專屬高端租戶服務(wù)體系，全新落地定制化辦公配套UNIMAX HUB，疊加高效響應(yīng)、多元增值服務(wù)，持續(xù)優(yōu)化客戶體驗(yàn)、提升租戶粘性房產(chǎn)。 產(chǎn)品力升級(jí)精準(zhǔn)適配市場，廣州國際金融中心推出7,403㎡帶裝修單元，去化周期約36天、去化率近72%，武漢越秀財(cái)富中心約2.1萬㎡改造單元去化率近98%。財(cái)富廣場帶裝修單元去化率達(dá)93%，產(chǎn)品去化大幅提升。運(yùn)營韌性持續(xù)凸顯，核心項(xiàng)目續(xù)租亮眼，廣州國際金融中心續(xù)租率86%、財(cái)富廣場續(xù)租率84%；武漢越秀財(cái)富中心續(xù)租率76%，創(chuàng)近三年新高；出租率穩(wěn)中有升，財(cái)富廣場期末出租率93.4%，同比上升1個(gè)百分點(diǎn)，香港越秀大廈維持100%滿租。進(jìn)一步強(qiáng)化基金壓艙石功能，疊加標(biāo)桿項(xiàng)目品牌影響力與生態(tài)共建能力，為長期穩(wěn)健經(jīng)營筑牢堅(jiān)實(shí)根基。
酒店公寓：品質(zhì)升級(jí)穩(wěn)收益房產(chǎn)，品牌影響力持續(xù)提升
依托入境游持續(xù)復(fù)蘇的重要機(jī)遇，酒店公寓業(yè)態(tài)聚焦“品質(zhì)革新、服務(wù)提質(zhì)、品牌升級(jí)”，深入洞察高端客群需求，主動(dòng)推進(jìn)產(chǎn)品與服務(wù)迭代，全力提升經(jīng)營質(zhì)量房產(chǎn)。廣州四季酒店完成首批客房翻新，落地近零污染精裝修技術(shù)，全力拉升客戶體驗(yàn)，平均房價(jià)同比提升5.8%達(dá)2,260元/間/晚，RevPAR同比增長0.9%，在奢華酒店競爭群組中保持領(lǐng)先地位。年內(nèi)首獲「米其林一星鑰酒店」，旗下愉粵軒蟬聯(lián)2025廣州「米其林一星」餐廳，佰鮮匯榮膺2025廣州「米其林指南入選餐廳」，品牌價(jià)值持續(xù)凸顯。
廣州IFC雅詩閣服務(wù)公寓深耕外籍客群，優(yōu)化長短租比例與服務(wù)體驗(yàn)，全年平均入住率91.5%，同比提升1個(gè)百分點(diǎn)；平均房價(jià)與RevPAR分別同比提升1.6%與2.7%，經(jīng)營收入自2016年起連續(xù)十年穩(wěn)居雅詩閣集團(tuán)中國區(qū)第一，為業(yè)態(tài)整體穩(wěn)定提供堅(jiān)實(shí)保障房產(chǎn)。隨著入境游持續(xù)升溫，酒店公寓業(yè)態(tài)有望持續(xù)釋放增長勢能，實(shí)現(xiàn)強(qiáng)勢突圍、再攀新高。
專業(yè)市場：轉(zhuǎn)型賦能穩(wěn)經(jīng)營房產(chǎn)，龍頭地位持續(xù)鞏固
從“即時(shí)交易”到“布局未來”，有“中國品牌服裝國際交易中心”之稱的廣州白馬服裝市場，以產(chǎn)業(yè)賦能與數(shù)字化轉(zhuǎn)型破局，同步深化服務(wù)提質(zhì)與租戶優(yōu)化，全力以赴穩(wěn)固經(jīng)營態(tài)勢、守住行業(yè)地位房產(chǎn)。期末出租率達(dá)96%，其中一樓實(shí)現(xiàn)近五年首次滿租，二樓出租率創(chuàng)下近六年新高；持續(xù)優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)，全年新簽面積5,808㎡。
穩(wěn)邊貿(mào)、擴(kuò)消費(fèi)房產(chǎn)。中國正經(jīng)歷從“全球制造業(yè)樞紐”向“世界級(jí)消費(fèi)市場”的轉(zhuǎn)變，市場潛力巨大。廣州白馬服裝市場乘借東風(fēng)，全年持續(xù)深化“廣深莞”產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)，引入核心產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)質(zhì)客戶，搭建產(chǎn)業(yè)交流平臺(tái)，組織原創(chuàng)品牌亮相國內(nèi)外核心展會(huì)，助商戶對接全球時(shí)尚資源；搭建貿(mào)易新通道、開展邊貿(mào)供應(yīng)鏈對接會(huì)，與新疆十家批發(fā)市場建立供采聯(lián)盟，暢通內(nèi)外貿(mào)銷售渠道；升級(jí)采購節(jié)成為行業(yè)IP，深度整合50家政府及行業(yè)資源。2025年項(xiàng)目累計(jì)接待采批團(tuán)517個(gè)，采購商近1.3萬人次，其中含法國、越南等19個(gè)國家和地區(qū)的外商團(tuán)，促成采購金額3.2億元；此外通過搭建“白馬悅境通”跨境電商平臺(tái)，推動(dòng)專業(yè)市場向綜合時(shí)尚產(chǎn)業(yè)平臺(tái)轉(zhuǎn)型，全力拓寬商戶經(jīng)營渠道，為長期穩(wěn)定發(fā)展注入強(qiáng)勁動(dòng)力。
零售商場：主動(dòng)煥新謀突破房產(chǎn)，培育增長新動(dòng)能
面對消費(fèi)復(fù)蘇節(jié)奏放緩的市場環(huán)境，零售商場主動(dòng)求變、精準(zhǔn)破局，以“品牌煥新+場景運(yùn)營+服務(wù)提質(zhì)”為抓手，全力以赴對沖市場壓力、穩(wěn)固經(jīng)營基本面房產(chǎn)。通過有序招調(diào)煥新，加快品牌迭代升級(jí)，積極搶抓首店經(jīng)濟(jì)、跨境消費(fèi)、夜經(jīng)濟(jì)等熱點(diǎn)，同時(shí)優(yōu)化商場動(dòng)線設(shè)計(jì)、完善配套服務(wù)設(shè)施，升級(jí)會(huì)員專屬權(quán)益、線下體驗(yàn)等，全力提升消費(fèi)體驗(yàn)與商場吸引力。廣州IFC國金天地引進(jìn)廣州首家且目前唯一的市內(nèi)免稅店「中免免稅店」及7家首店品牌，會(huì)員銷售占比實(shí)現(xiàn)翻倍式增長至16%，實(shí)現(xiàn)期末出租率95.5%、續(xù)租率89%，經(jīng)營態(tài)勢穩(wěn)健。廣州VT101維多利廣場引入“超級(jí)安踏”廣佛最大店及“蟹莽莽”全國首店，商場整體期末出租率94%，續(xù)租率84%，其中主力租戶優(yōu)衣庫銷售額同比大力增長，蟬聯(lián)全國門店榜首；通過持續(xù)打造“悅潮節(jié)”“悅購節(jié)”“悅食節(jié)”等自主IP活動(dòng)，推動(dòng)商場銷售額同比提升2%，逐步實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步復(fù)蘇。武漢星匯維港購物中心通過業(yè)態(tài)煥新與“江畔星夜”等主題活動(dòng)提升人氣，出租率較中期強(qiáng)力回升至87.4%，復(fù)蘇態(tài)勢明顯，為基金在華中地區(qū)的零售商業(yè)布局奠定基礎(chǔ)。
ESG深度賦能 筑牢長期價(jià)值根基
在行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的背景下，越秀房產(chǎn)基金緊跟國家“雙碳”目標(biāo)與可持續(xù)發(fā)展政策導(dǎo)向，將ESG理念深度融入發(fā)展戰(zhàn)略與經(jīng)營全流程房產(chǎn)。以可持續(xù)實(shí)踐夯實(shí)長期價(jià)值根基，連續(xù)十年對外披露可持續(xù)發(fā)展實(shí)踐成果。2025年正式將《環(huán)境、社會(huì)及管治報(bào)告》更名為《可持續(xù)發(fā)展報(bào)告》，推動(dòng)可持續(xù)發(fā)展與基金戰(zhàn)略同頻共進(jìn)。
在可持續(xù)融資領(lǐng)域持續(xù)突破，2026年2月5日，基金成功定價(jià)發(fā)行首筆境外綠色雙幣種債券，包括3億美元3年期綠色債券（票面利率6.5%）及6.9億元人民幣3年期綠色點(diǎn)心債（票面利率3.5%），進(jìn)一步優(yōu)化債務(wù)幣種配置，豐富綠色金融實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)房產(chǎn)。
綠色運(yùn)營成效顯著，基金持續(xù)推進(jìn)物業(yè)綠色升級(jí)，目前擁有WELL鉑金級(jí)項(xiàng)目2個(gè)、WELL HSR項(xiàng)目8個(gè)，LEED鉑金級(jí)認(rèn)證項(xiàng)目3個(gè)房產(chǎn)。其中，廣州國際金融中心順利通過BOMA中國COE續(xù)認(rèn)證，超出基準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)的審核項(xiàng)目增至19項(xiàng)，成為亞太區(qū)首個(gè)獲得「WELL鉑金+LEED鉑金+BOMA中國COE+BOMA國際360」四認(rèn)證的REITs資產(chǎn)，樹立行業(yè)高品質(zhì)運(yùn)營標(biāo)桿。
憑借卓越的可持續(xù)發(fā)展實(shí)踐，基金國際評級(jí)持續(xù)進(jìn)階房產(chǎn)。在2025年全球房地產(chǎn)可持續(xù)標(biāo)準(zhǔn)（GRESB）評級(jí)中，首次獲得最高綠色五星評級(jí)及“全球行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者”稱號(hào)，再次獲得公開披露最高A評級(jí)，香港品質(zhì)保證局可持續(xù)發(fā)展評級(jí)提升至“A”級(jí)，標(biāo)普CSA評分領(lǐng)先全球87%同業(yè)，同時(shí)斬獲“2025年度香港綠色和可持續(xù)金融大獎(jiǎng)”等多項(xiàng)榮譽(yù)，可持續(xù)發(fā)展實(shí)力獲國際權(quán)威認(rèn)可。
結(jié)語：?上市20載初心不改房產(chǎn)，勇毅突圍再啟新程
2025年，上市20周年的越秀房產(chǎn)基金，在復(fù)雜多變的市場環(huán)境中頂住壓力、主動(dòng)破局，以確定性策略應(yīng)對不確定性挑戰(zhàn)，憑借優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)組合、精細(xì)化的運(yùn)營能力、卓越的財(cái)務(wù)管控和堅(jiān)定的可持續(xù)發(fā)展理念，穩(wěn)固經(jīng)營基本盤，實(shí)現(xiàn)了財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)與資產(chǎn)質(zhì)量的雙重優(yōu)化，印證了多元資產(chǎn)布局戰(zhàn)略的前瞻性和可持續(xù)性房產(chǎn)。
展望2026年，行業(yè)仍面臨諸多挑戰(zhàn)，但中國“十五五”規(guī)劃開局、經(jīng)濟(jì)刺激政策落地、消費(fèi)穩(wěn)步修復(fù)等機(jī)遇已然顯現(xiàn)房產(chǎn)。越秀房產(chǎn)基金將保持審慎樂觀態(tài)度，“以變應(yīng)變、精準(zhǔn)施策”，在穩(wěn)健經(jīng)營、夯實(shí)發(fā)展根基的基礎(chǔ)上，持續(xù)優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)、深耕核心資產(chǎn)、推進(jìn)資產(chǎn)提質(zhì)，以更主動(dòng)的作為搶抓市場機(jī)遇，持續(xù)為基金單位持有人創(chuàng)造長期、穩(wěn)定、可持續(xù)的價(jià)值回報(bào)，在高質(zhì)量發(fā)展道路上勇毅突圍、再啟新篇。
