觀點指數(shù) 在1月22日觀點指數(shù)研究院發(fā)布的《注入金融活水 | 2026年1月住房租賃發(fā)展報告》中，觀點指數(shù)指出，近期住房租賃市場資本端動態(tài)密集租賃。
住宅租金表現(xiàn)上，觀點指數(shù)篩選重點50城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、武漢等城市在內(nèi)），監(jiān)測其住宅平均租金走勢情況租賃。
數(shù)據(jù)來源：同花順租賃，觀點指數(shù)整理
據(jù)觀點指數(shù)監(jiān)測，2025年12月重點50城住宅租金市場表現(xiàn)為整體弱穩(wěn)、城市分化的特征租賃。單月50城租金均值調(diào)整至28.97元/平方米/月，環(huán)比下跌0.31%，較11月的-2.41%環(huán)比跌幅顯著收窄，短期市場下行壓力有所緩解。
一線城市租金均值環(huán)比微漲至76.7元/平方米/月，核心驅(qū)動力來自北京租金的逆勢增長租賃。具體來看，北京以88.69元/平方米/月的平均租金成為唯一環(huán)比正增長的一線城市，剛需居住需求穩(wěn)定形成支撐，但同比仍調(diào)整22.71%。滬深廣三城租金環(huán)比均呈微降，環(huán)比跌幅均控制在1個百分點以內(nèi)，市場仍處以價換量階段。
同期重點50城租金走勢表現(xiàn)為少數(shù)回暖、多數(shù)普跌的分化特征，雖整體仍處調(diào)整通道，但環(huán)比下跌城市數(shù)量較上月有所減少，釋放出短期下行壓力邊際緩解的弱穩(wěn)信號租賃。
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從核心數(shù)據(jù)表現(xiàn)來看，重點50城租金環(huán)比變動介于-4.22%至4.83%之間，其中62%的城市租金環(huán)比下滑，較前期已有所減少租賃。同比維度則延續(xù)深度調(diào)整格局，變動區(qū)間為-37.9%至4.24%，88%的城市租金同比出現(xiàn)下滑。
隨著年末租賃供給節(jié)奏放緩，如保租房集中入市壓力減弱等，部分城市市場供需關(guān)系略有緩和，避免了普跌態(tài)勢的進一步加劇租賃。
從租金表現(xiàn)數(shù)據(jù)來看，2026年重點城市住宅租金仍將以整體調(diào)整、局部企穩(wěn)為主，保租房供應(yīng)、人口流動、市場結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型將成為核心影響因素，城市間、區(qū)域間分化進一步拉大租賃。
2025年12月至2026年1月，住房租賃市場資本端動態(tài)密集，期內(nèi)中航北京昌保租賃住房REIT完成申報，匯添富上海地產(chǎn)租賃住房擴募啟動、華夏基金華潤有巢REIT擴募份額上市、太保資產(chǎn)新黃浦保租房ABS成功獲批，南京新居17.48億元保障房二期ABS獲批通過等，為企業(yè)盤活沉淀不動產(chǎn)、拓寬融資渠道提供了關(guān)鍵支撐，也為保租房項目的持續(xù)運營與規(guī)模擴張注入金融活水租賃。
數(shù)據(jù)來源租賃：觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計
具體來看，2025年12月30日，據(jù)深交所披露，中航北京昌保租賃住房REIT項目狀態(tài)更新為“已申報”，項目以昌平保障房公司（區(qū)域保租房專業(yè)運營主體）為原始權(quán)益人，依托昌平區(qū)“十四五”超5萬套保租房的存量基礎(chǔ)，進一步完善國企主導(dǎo)的租賃資產(chǎn)運營-資產(chǎn)化的長期閉環(huán)租賃。
擴募端同樣迎來新進展租賃。1月12日，華夏基金華潤有巢REIT擴募份額在上交所上市，擴募份額4.478億份，發(fā)售價格2.53元/份，募集資金總額為11.329億元，擴募資產(chǎn)為有巢馬橋保障性租賃住房項目，建筑面積合計約10.72萬平方米。
3天后，匯添富基金正式發(fā)布公告，宣布匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT擬啟動擴募，并計劃新購入兩項位于上海浦東新區(qū)的璟耀項目和璟博項目租賃。通過此次擴募，匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT可快速填補浦東核心區(qū)的資產(chǎn)空白，形成閔行+浦東的跨區(qū)域布局，有效分散單一區(qū)域的市場波動風(fēng)險。
據(jù)觀點指數(shù)了解，擬擴募的兩個項目合計建筑面積約為20.77萬平方米，總房間套數(shù)達2579套/間，遠(yuǎn)超原REIT持有的資產(chǎn)規(guī)模（江月路項目+虹橋項目總房間數(shù)合計約1398套/間）租賃。
隨著多只基金密集推進擴募進程，租賃住房REITs正從首發(fā)階段的探索實踐逐步邁入常態(tài)化擴募的新發(fā)展階段租賃。
數(shù)據(jù)來源：同花順租賃，觀點指數(shù)整理
二級市場表現(xiàn)上，2026年1月20日當(dāng)日，8只REITs二級市場表現(xiàn)為全線上漲，當(dāng)日漲幅區(qū)間為0.54%-2.42%，紅土深圳安居REIT以2.42%的漲幅居首租賃。
從短期表現(xiàn)來看，近一月均表現(xiàn)為上漲的態(tài)勢，其中匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT以及招商蛇口租賃住房REIT的漲幅居前租賃。
不過從近半年來看，則是普遍回調(diào)，跌幅區(qū)間5.58%-11.39%，華夏基金華潤有巢REIT（-11.39%）跌幅最大，2025年下半年以來板塊估值面臨回調(diào)壓力，主要與市場風(fēng)險偏好上升、長端利率波動等因素相關(guān)租賃。
整體來看，租賃住房REITs二級市場整體呈現(xiàn)短期情緒修復(fù)、中期估值回歸、長期分化加劇的特征，底層資產(chǎn)質(zhì)量、運營能力與區(qū)域供需成為估值分化的核心變量租賃。
公募REITs之外，期內(nèi)又一單住房租賃持有型ABS成功獲批通過租賃。
12月25日，上交所披露，太保資產(chǎn)-新黃浦筑夢城保租房持有型不動產(chǎn)資產(chǎn)支持專項計劃狀態(tài)已更新為“已通過”租賃。原始權(quán)益人為上海新黃浦實業(yè)集團股份有限公司，擬發(fā)行11.94億元，太保資產(chǎn)擔(dān)任承銷商。
項目的底層資產(chǎn)為上海市閔行區(qū)梅隴鎮(zhèn)的梅隴社區(qū)項目，總建筑面積約7.7萬平方米，包含6棟23-24層住宅樓租賃。
據(jù)觀點指數(shù)了解，新黃浦于2024年1月公告計劃將該底層項目申報公募REITs，擬募資不超過8億元，于2025年4月轉(zhuǎn)而申報保租房持有型不動產(chǎn)ABS產(chǎn)品租賃。
該底層項目于2023年2月正式入市供應(yīng)，運營周期未滿3年，難以滿足公募REITs的嚴(yán)格條件租賃。因而，轉(zhuǎn)道ABS或是新黃浦綜合多種因素后的選擇。
值得一提的是，住房租賃首單持有型ABS項目的擴募份額已于2025年10月29日正式掛牌上市，擴募新增南京市雨花臺區(qū)、江北新區(qū)中央商務(wù)區(qū)兩個保租房項目，資產(chǎn)包由4個擴充至6個，增強區(qū)域的分散度與現(xiàn)金流穩(wěn)定性租賃。
住房租賃持有型ABS產(chǎn)品已進入常態(tài)化擴容新階段租賃。保租房運營企業(yè)應(yīng)根據(jù)資產(chǎn)規(guī)模、運營周期選擇適配的證券化工具，避免盲目追求公募REITs。
與此同時，期內(nèi)資產(chǎn)交易活躍，存量資產(chǎn)改造升級、綁定保租房屬性等成為核心的交易邏輯，買方國壽資本、鼎暉投資等專業(yè)資本加速入場，優(yōu)質(zhì)合規(guī)的租賃資產(chǎn)已成為資本市場的重要配置標(biāo)的租賃。
具體來看，上海base佰舍蘇河項目的順利交易，成為老舊資產(chǎn)向保租房轉(zhuǎn)型的標(biāo)桿案例租賃。通過改造升級與規(guī)劃調(diào)整，項目合規(guī)性全面提升，未來可對接保障性租賃住房政策，享受民用水電、稅收減免等紅利。
期內(nèi)第二單住房租賃資產(chǎn)交易案例是：國壽資本擬6.29億元收購領(lǐng)盛COZI可遇·東外灘及COZI可遇·新江灣60%的權(quán)益，兩項目均已納入上海保障性租賃住房體系，剩余土地使用年限均超20年租賃。其中前者可提供370套房源，戶型杭蓋一居室以及一室一廳，價格從4500至7740元/月不等；后者可提供627套房源，租金水平在4473元/月至10449元/月不等。
據(jù)觀點指數(shù)了解，兩項目均為領(lǐng)盛于2023年收購的非居資產(chǎn)改造為保租房項目租賃。具體來看，COZI可遇·東外灘原為朗詩旗下黃興大樓寫字樓項目，領(lǐng)盛于2023年1月以1.02億元的代價購入。
COZI可遇·新江灣項目原為建發(fā)房產(chǎn)在上海楊浦區(qū)新江灣中心的寫字樓項目，由領(lǐng)盛2023年2月收購并改造，在次年重新開業(yè)租賃。
聚焦買家角度，國壽資本依托長資金屬性，承接成熟保租房資產(chǎn)，契合低風(fēng)險、穩(wěn)回報的配置需求，同時布局保租房REITs賽道，為資產(chǎn)后續(xù)退出預(yù)留通道租賃。
與此同時，景瑞控股北京三全公寓的掛牌拍賣，也反映出市場對核心區(qū)位租賃資產(chǎn)的持續(xù)關(guān)注，租賃住房交易活躍度穩(wěn)步提升租賃。
隨著收購、運營、證券化的閉環(huán)持續(xù)落地，優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)與多元化金融工具的對接將更加順暢，為行業(yè)構(gòu)建起“資本賦能、運營提質(zhì)、價值兌現(xiàn)”的良性生態(tài)，進一步夯實租購并舉的資本支撐基礎(chǔ)租賃。
免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)由觀點根據(jù)公開信息整理，不構(gòu)成投資建議，使用前請核實租賃。
