2026年3月初，銀行業(yè)信貸資產(chǎn)登記流轉(zhuǎn)中心（銀登中心）發(fā)布掛牌信息，北京銀行（601169）上海分行擬通過對公單戶轉(zhuǎn)讓方式，處置一筆總額9.3億元的不良貸款債權(quán)，借款主體為上海眾弘置業(yè)發(fā)展有限公司（下稱“眾弘置業(yè)”）貨架。
9.3億虹橋債權(quán)牽出富力債務(wù)沉疴
此次銀登中心掛牌的債權(quán)最終核定規(guī)模為9.3億元，具體構(gòu)成如下：核心債權(quán)本金8億元，累計孳生利息1.3億元，另含29萬元相關(guān)處置費用，本息與費用合計組成全部掛牌債權(quán)總額貨架。截至2026年2月1日債權(quán)基準(zhǔn)日，該筆貸款加權(quán)平均逾期天數(shù)為0天，表面并未形成長期逾期記錄，但在北京銀行內(nèi)部貸款五級分類體系中，已被明確劃定為次級類不良資產(chǎn)，這意味著眾弘置業(yè)雖無顯性長期逾期，但其實際還款能力已出現(xiàn)實質(zhì)性障礙，償債風(fēng)險已實質(zhì)性兌現(xiàn)。為緩釋這筆大額貸款風(fēng)險，眾弘置業(yè)早在2022年8月1日，便將名下全額1億元實繳出資股權(quán)悉數(shù)質(zhì)押給北京銀行上海分行，可這份股權(quán)擔(dān)保在企業(yè)嚴(yán)峻的財務(wù)困境面前，難以起到足額風(fēng)險緩釋作用。
據(jù)企查查公開數(shù)據(jù)，截至2026年1月30日，眾弘置業(yè)已深陷多稅種欠稅泥潭，涉及欠繳稅種多達(dá)8類，其中增值稅欠稅余額超4628.9萬元，企業(yè)所得稅欠稅2500萬元，同時還拖欠城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅等多項稅費，多稅種、大金額欠稅直接印證企業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流極度匱乏、日常周轉(zhuǎn)陷入困境，也是其還款能力大幅弱化的核心佐證貨架。
這筆債權(quán)的核心抵押物，正是富力地產(chǎn)在上海虹橋商務(wù)區(qū)的標(biāo)桿項目——上海富力環(huán)球中心，該項目占地約4.6萬平方米，總建筑面積近27萬平方米，為富力規(guī)劃的商辦綜合體，涵蓋國家綠色建準(zhǔn)寫字樓、麗思卡爾頓五星級酒店、AC四星級酒店及約3萬平方米地下商業(yè)廣場，曾是虹橋板塊重點標(biāo)桿項目貨架。
企查查財產(chǎn)線索曾給出該項目約14億元的預(yù)估估值，理論上足以覆蓋9.3億元債權(quán)總額，但當(dāng)下商辦地產(chǎn)市場流動性偏弱、估值承壓，這份“足額抵押”的實際變現(xiàn)能力大打折扣貨架。目前項目主體已實景呈現(xiàn)，寫字樓僅有部分企業(yè)進(jìn)駐出租，核心酒店與商業(yè)廣場仍處于重資產(chǎn)運營階段，招商周期長、現(xiàn)金流回籠慢，難以快速變現(xiàn)償債。對北京銀行而言，這筆債權(quán)早已從穩(wěn)定生息資產(chǎn)，變成占用核心資本、潛藏風(fēng)險的存量包袱，只能通過掛牌轉(zhuǎn)讓剝離回籠，昔日虹橋地標(biāo)也只得在銀登中心等待意向接盤方。眾弘置業(yè)的困境并非孤立個案，而是母公司富力地產(chǎn)整體債務(wù)危機的冰山一角。
股權(quán)穿透顯示，眾弘置業(yè)由上海富力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持股99.9%，實際控制人為李思廉與張力，屬于富力體系核心項目公司貨架。作為昔日“華南五虎”之一，富力地產(chǎn)早年依托高杠桿、高負(fù)債模式擴張，隨著地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整周期，前期債務(wù)壓力集中爆發(fā)，即便歷經(jīng)多輪化解與處置，整體財務(wù)狀況仍未根本性好轉(zhuǎn)。
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2026年以來，富力經(jīng)營與債務(wù)數(shù)據(jù)依舊承壓，截至2025年12月31日，其合并報表范圍內(nèi)逾期債務(wù)本金仍高達(dá)368.1億元，覆蓋銀行貸款、信托、融資租賃等多類融資渠道，相較2025年11月底的387億元僅小幅下降，債務(wù)化解速度遲緩貨架。
更嚴(yán)峻的是經(jīng)營造血能力持續(xù)萎縮，2025年上半年富力歸母凈虧損超40億元，賬面可動用現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅6.88億元，微薄現(xiàn)金流無法覆蓋債務(wù)償付與日常經(jīng)營開支貨架。這種局面下，眾弘置業(yè)作為旗下項目公司，按期足額履行數(shù)十億元貸款清償義務(wù)的可行性極低，這也是該筆貸款淪為不良資產(chǎn)的核心原因。盡管富力正通過境外債務(wù)重組、境內(nèi)以物抵債、資產(chǎn)盤活等方式自救，但地產(chǎn)行業(yè)流動性修復(fù)尚需周期，整體債務(wù)壓力仍未得到根本性緩解。
不良加速出清
此次掛牌轉(zhuǎn)讓眾弘置業(yè)債權(quán)，只是北京銀行2025年以來密集清理歷史不良包袱、優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)的諸多動作之一，并非單一項目的孤立處置貨架。近一年多時間里，北京銀行上海分行、中關(guān)村分行、無錫分行及太陽宮支行等多家分支機構(gòu)，均陸續(xù)推進(jìn)不良資產(chǎn)清收與轉(zhuǎn)讓工作，掀起一輪覆蓋多領(lǐng)域、多區(qū)域的不良資產(chǎn)清理行動，而這些處置案例，也折射出當(dāng)前銀行處置涉房及實體企業(yè)不良資產(chǎn)的共性難點。
以該行處置泰禾集團相關(guān)不良債權(quán)為例，北京銀行太陽宮支行曾遭遇典型的不良債權(quán)本息倒掛問題，也是涉房不良資產(chǎn)長期耗損銀行資本的典型案例貨架。該行掛牌轉(zhuǎn)讓的北京泰禾嘉盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司債權(quán)，截至2025年1月21日基準(zhǔn)日，債權(quán)總額約22.1億元，其中核心貸款本金僅9.9億元，而利息、罰息及復(fù)利合計高達(dá)12.2億元，另含77萬元相關(guān)費用，利息總額超出本金約2.3億元。這一結(jié)構(gòu)失衡的債權(quán)背后，是長達(dá)五年的司法處置與資產(chǎn)變現(xiàn)拉鋸，銀行資本被長期占用，資金時間成本與機會成本持續(xù)累積。
從司法執(zhí)行層面來看，北京銀行雖在法理層面占據(jù)主動，2022年4月便取得北京市高院終審勝訴判決，同年6月申請標(biāo)的約10.5億元的強制執(zhí)行，但在地產(chǎn)下行周期中，抵押物變現(xiàn)難成為核心瓶頸貨架。該筆債權(quán)對應(yīng)的抵押物為北京市石景山區(qū)魯谷路51號院303套房產(chǎn)，評估價值約12.6億元，理論上具備償債能力，但后續(xù)司法拍賣環(huán)節(jié)接連遇冷：首次拍賣以評估價七折即8.8億元起拍，最終無人出價流拍；二次拍賣下調(diào)起拍價后仍無成交；進(jìn)入變賣階段，起拍價降至約7.07億元，較評估價近乎腰斬，即便吸引超7600次圍觀，依舊無競買人出價。持續(xù)流拍的局面，徹底打破了銀行通過司法拍賣快速回籠資金的預(yù)期，最終只能選擇債權(quán)打包轉(zhuǎn)讓，通過資產(chǎn)剝離退出長期耗損的不良項目。
除涉房不良資產(chǎn)外，北京銀行針對其他領(lǐng)域的風(fēng)險債權(quán)，也采取了靈活且審慎的處置策略貨架。在泛?？毓上嚓P(guān)債務(wù)處置中，北京銀行中關(guān)村分行同樣選擇債權(quán)打包轉(zhuǎn)讓的方式，2025年3月6日與長城資產(chǎn)管理公司北京市分公司簽署協(xié)議，將對應(yīng)債權(quán)正式轉(zhuǎn)讓，實現(xiàn)風(fēng)險出清。該筆債權(quán)可追溯至2016年的信托貸款，屬于存量歷史舊賬，截至2024年11月30日基準(zhǔn)日，本金余額約15億元，欠息積壓至約8億元，相關(guān)費用279.6萬元，通過轉(zhuǎn)讓給專業(yè)不良資產(chǎn)管理公司（AMC），將復(fù)雜的清收壓力轉(zhuǎn)移，避免銀行陷入長期催收與處置泥潭。
而在處置制造業(yè)企業(yè)雪浪環(huán)境風(fēng)險債權(quán)時，北京銀行則采取了更為前置的預(yù)判式清收策略貨架。2026年1月，在雪浪環(huán)境被債權(quán)人申請預(yù)重整、但法院尚未正式受理的窗口期，北京銀行無錫分行精準(zhǔn)預(yù)判企業(yè)財務(wù)惡化趨勢，果斷啟動清收程序，向企業(yè)送達(dá)《全部收貸通知書》，宣布借款合同項下未到期貸款全部提前到期，要求企業(yè)立即清償合計3504.1萬元本金（含已到期本金412.2萬元、提前到期本金3091.9萬元）及對應(yīng)利息、罰息。這一前置化操作，源于銀行對企業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)的深度研判：2025年初至三季度末，雪浪環(huán)境凈資產(chǎn)從2.37億元驟降至8240.7萬元，縮水幅度達(dá)65%；2025年9月底資產(chǎn)負(fù)債率攀升至93.4%，瀕臨資不抵債；疊加同業(yè)財產(chǎn)保全執(zhí)行率偏低的先例，銀行提前采取風(fēng)險管控措施，最大限度降低潛在損失。整體來看，北京銀行此番多維度、多策略的不良清收，核心目標(biāo)是優(yōu)化資產(chǎn)質(zhì)量、釋放被占用資本空間，既是應(yīng)對存量風(fēng)險的必要舉措，也是支撐自身穩(wěn)健經(jīng)營的核心動作。
擴表提速與資本承壓
北京銀行此番“寧可壓降收益、也要剝離不良”的審慎處置策略，背后是該行沖擊5萬億資產(chǎn)規(guī)模過程中，日益凸顯的資本管理壓力與財務(wù)平衡博弈貨架。
截至2025年三季度末，北京銀行總資產(chǎn)規(guī)模從年初的4.46萬億元快速增長至4.89萬億元，同比增速從14.8%升至21.5%，擴表速度顯著高于同梯隊城商行平均水平，但規(guī)?？焖贁U張的同時，核心資本消耗問題也逐步顯現(xiàn)貨架。
規(guī)模激增與資本充足率下滑形成鮮明反差，成為北京銀行當(dāng)前面臨的核心財務(wù)挑戰(zhàn)貨架。2024年末，該行核心一級資本充足率為8.95%，處于相對合理區(qū)間；2025年該指標(biāo)持續(xù)下行，一季度降至8.64%，三季度進(jìn)一步下探至8.44%，不僅低于上市銀行12.82%的平均核心一級資本充足率水平，在42家上市銀行中排名處于靠后位置，資本緩沖空間持續(xù)收窄。
目前北京銀行核心一級資本補充主要依賴?yán)麧櫫舸?，若持續(xù)維持20%以上的高速擴表節(jié)奏，現(xiàn)有資本墊層將難以支撐，資本充足率達(dá)標(biāo)壓力將持續(xù)加大貨架。
除資本充足率外，風(fēng)險對沖能力的弱化也值得關(guān)注貨架。2025年以來，北京銀行撥備覆蓋率從2024年末的208.75%下滑至195.79%左右，跌破200%關(guān)口，意味著單位不良貸款對應(yīng)的風(fēng)險準(zhǔn)備金緩沖厚度有所降低。
從財務(wù)操作層面來看，撥備覆蓋率下滑部分源于貸款減值損失計提力度的階段性調(diào)整，2025年上半年該行貸款減值損失計提同比下降約13.4%，若維持往年同期計提力度，上半年凈利潤增速或?qū)⒚媾R較大壓力貨架。
為在資本緊張的前提下維持規(guī)模擴張，北京銀行調(diào)整資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)，大幅加碼低風(fēng)險權(quán)重資產(chǎn)，2025年前三季度，該行存放同業(yè)及其他金融機構(gòu)款項從156.4億元暴增至1254.8億元，增幅近7倍，通過配置低風(fēng)險資產(chǎn)控制風(fēng)險加權(quán)資產(chǎn)增速，延緩資本充足率下滑趨勢貨架。
但這一策略也伴隨潛在估值波動風(fēng)險，截至2025年三季度，該行其他綜合收益（OCI）賬戶浮虧高達(dá)46.4億元，主要源于債市利率波動帶來的金融資產(chǎn)價格下跌，這筆浮虧相當(dāng)于潛伏在資產(chǎn)負(fù)債表中的潛在風(fēng)險，若后續(xù)進(jìn)行資產(chǎn)處置，浮虧將轉(zhuǎn)化為實際損失，對未來利潤表現(xiàn)形成壓制貨架。
