中經(jīng)記者 陳婷 趙毅 深圳報(bào)道
“2025年，深圳甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)持續(xù)深化結(jié)構(gòu)性調(diào)整租賃。在新增供應(yīng)高位釋放與企業(yè)租賃需求結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型的雙重影響下，市場(chǎng)呈現(xiàn)‘總量承壓、結(jié)構(gòu)分化’格局。以消費(fèi)電子、智能制造、品牌出海及相關(guān)專(zhuān)業(yè)服務(wù)為代表的新經(jīng)濟(jì)行業(yè)，成為租賃新需求的重要支撐?！?月20日，仲量聯(lián)行華南區(qū)董事總經(jīng)理、華南區(qū)與華西區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人李文杰對(duì)包括《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》在內(nèi)的媒體記者表示。
據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，深圳甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)在2025年迎來(lái)階段性供應(yīng)高峰，全年共15個(gè)項(xiàng)目入市，新增供應(yīng)面積近116萬(wàn)平方米，為近三年來(lái)最高水平，整體空置率同比增長(zhǎng)1.8個(gè)百分點(diǎn)至26.2%租賃。
仲量聯(lián)行研究部資深董事、中國(guó)區(qū)物流地產(chǎn)研究負(fù)責(zé)人曾麗對(duì)記者表示，隨著消費(fèi)電子產(chǎn)品需求復(fù)蘇及人工智能大模型應(yīng)用加速，相關(guān)產(chǎn)業(yè)在深圳的集群化發(fā)展趨勢(shì)增強(qiáng)，企業(yè)研發(fā)與運(yùn)營(yíng)空間需求有望持續(xù)攀升，進(jìn)而推動(dòng)智能制造及消費(fèi)電子企業(yè)擴(kuò)大辦公空間并進(jìn)行設(shè)施升級(jí)租賃。
科技類(lèi)企業(yè)主導(dǎo)市場(chǎng)需求
近年來(lái)，深圳企業(yè)租戶持續(xù)優(yōu)化不動(dòng)產(chǎn)策略，通過(guò)更靈活的租賃安排與更嚴(yán)格的成本管控實(shí)現(xiàn)提質(zhì)增效租賃。2025年，續(xù)租及成本導(dǎo)向型搬遷仍為主導(dǎo)策略，租約重組交易占比進(jìn)一步提升。
據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，多數(shù)續(xù)租交易伴隨租金水平、租賃規(guī)模等核心條款調(diào)整租賃。在搬遷案例中，租戶通常保持相對(duì)穩(wěn)定的租賃面積，在控制成本的同時(shí)提升辦公品質(zhì)與運(yùn)營(yíng)效率。外資企業(yè)繼續(xù)保持審慎的成本管控策略，2025年全年租賃成交約占總量的18%。
從行業(yè)分布看，科技類(lèi)企業(yè)仍主導(dǎo)市場(chǎng)需求，成交面積占比近30%，其中智能制造領(lǐng)域表現(xiàn)尤為活躍租賃。消費(fèi)電子、品牌出海及相關(guān)服務(wù)企業(yè)的租賃需求穩(wěn)步釋放，部分企業(yè)把握市場(chǎng)機(jī)遇，升級(jí)至甲級(jí)辦公樓，以優(yōu)化辦公空間并提升企業(yè)形象。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，深圳辦公樓市場(chǎng)2025年約30%的擴(kuò)租、升級(jí)及新設(shè)立等新增租賃需求面積來(lái)自上述行業(yè)。此外，以大型科技和金融類(lèi)企業(yè)為代表的總部自用需求對(duì)整體凈吸納量形成有力支撐，2025年全年貢獻(xiàn)超過(guò)一半的凈吸納量。
李文杰指出，依托全過(guò)程創(chuàng)新生態(tài)鏈，深圳已構(gòu)建起以硬科技為底色、外向型經(jīng)濟(jì)為引擎、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群為支撐的獨(dú)特產(chǎn)業(yè)格局租賃?！吧钲谵k公樓租賃需求的主要增量動(dòng)力來(lái)自三方面：一是消費(fèi)電子行業(yè)的業(yè)務(wù)擴(kuò)張帶動(dòng)新增與擴(kuò)租需求；二是品牌加速出海，推動(dòng)跨境支付、國(guó)際物流、海外營(yíng)銷(xiāo)投放及跨境法律咨詢等配套專(zhuān)業(yè)服務(wù)行業(yè)需求顯著提升；三是以人工智能、芯片半導(dǎo)體為代表的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展，帶動(dòng)研發(fā)與運(yùn)營(yíng)辦公空間需求上行?！?/p>
租金水平持續(xù)回落
據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，2025年，深圳甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)新增供應(yīng)項(xiàng)目高度集中于前海（約占35%）、寶安中心（約占21%）和后海（約占21%）三大子市場(chǎng)，且半數(shù)以上為企業(yè)自建總部大樓租賃。
在新增供應(yīng)集中釋放與部分存量項(xiàng)目主力租戶調(diào)整的共同影響下，深圳甲級(jí)辦公樓整體空置率上升，結(jié)構(gòu)性壓力進(jìn)一步顯現(xiàn)租賃。分市場(chǎng)來(lái)看，前海片區(qū)新竣工項(xiàng)目憑借更具競(jìng)爭(zhēng)力的租金水平與商業(yè)配套的持續(xù)完善，更有效承接企業(yè)辦公升級(jí)與周邊外溢需求，在供應(yīng)高位下，其空置率相對(duì)穩(wěn)定。尤其在2025年第四季度，隨著租金調(diào)整帶動(dòng)的搬遷與升級(jí)交易增多，前海片區(qū)錄得多筆整層及以上成交，片區(qū)空置率環(huán)比下降2.3個(gè)百分點(diǎn)，并推動(dòng)深圳全市凈吸納量在四季度環(huán)比顯著回升，成為全年表現(xiàn)最強(qiáng)的季度。
在供應(yīng)高位常態(tài)化、去化壓力上升與租戶議價(jià)能力增強(qiáng)并存的環(huán)境下，市場(chǎng)各方通過(guò)多元策略組合重塑供需平衡與成交邏輯租賃。除新租租金持續(xù)下調(diào)外，續(xù)租談判進(jìn)一步向租戶傾斜，業(yè)主更加頻繁地與現(xiàn)有租戶推進(jìn)租約重組，以穩(wěn)定出租率并降低租戶流失風(fēng)險(xiǎn)。
仲量聯(lián)行提供的數(shù)據(jù)顯示，深圳甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)租金水平在2025年持續(xù)回落，同比下降11.1%租賃。供給端加快結(jié)構(gòu)性優(yōu)化，部分在建及存量項(xiàng)目通過(guò)引入酒店及其他業(yè)態(tài)緩解空置壓力，另一些項(xiàng)目著力提升裝修交付服務(wù)能力、物業(yè)管理與配套設(shè)施水平，以增強(qiáng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力與用戶粘性。
展望2026年，深圳甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)預(yù)計(jì)仍將有超150萬(wàn)平方米新增供應(yīng)入市租賃。仲量聯(lián)行對(duì)此分析指出，供需結(jié)構(gòu)性矛盾短期內(nèi)難以明顯緩解，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)預(yù)計(jì)維持高強(qiáng)度，租金仍將承壓、空置率延續(xù)高位運(yùn)行。租戶在嚴(yán)控成本的同時(shí)，將更重視辦公空間對(duì)業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)的實(shí)際支撐效能。業(yè)主需通過(guò)更靈活的租賃條款與服務(wù)能力提升，換取穩(wěn)定現(xiàn)金流與更可持續(xù)的出租率。
曾麗表示，伴隨企業(yè)更嚴(yán)格的成本管控，辦公選址正由單一價(jià)格導(dǎo)向轉(zhuǎn)向?qū)O致性價(jià)比以及物業(yè)管理、配套設(shè)施等多維度的綜合評(píng)估，這將利好核心商務(wù)區(qū)的優(yōu)質(zhì)辦公空間，以及新興商務(wù)區(qū)內(nèi)配套日趨成熟、具備更高性價(jià)比的辦公樓項(xiàng)目租賃。
