舊同事重逢相戀
假買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)，真過(guò)戶(hù)
沒(méi)想到共度余生的約定
如此脆弱……
暮年相遇成戀人
房屋過(guò)戶(hù)難要回
周阿姨與錢(qián)大爺以前系同事，自2002年錢(qián)大爺離職后，兩人便不再聯(lián)系房產(chǎn)。直至2021年，一次偶然的機(jī)遇，60多歲的兩人再次取得聯(lián)系?；謴?fù)單身的兩人經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的接觸交往后，漸生情愫，逐步發(fā)展成戀人關(guān)系。周阿姨因名下房子被大哥一家占用，為讓大哥一家盡早搬出，自己能和錢(qián)大爺在房子里安度余生，周阿姨跟錢(qián)大爺商量，以買(mǎi)賣(mài)的形式將房屋過(guò)戶(hù)到錢(qián)大爺名下。一來(lái)讓大哥一家搬離房屋，二來(lái)也將房屋作為兩人日后的婚房使用。2021年10月，周阿姨與錢(qián)大爺簽署了一份房屋買(mǎi)賣(mài)合同，合同約定將房屋以150萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)給錢(qián)大爺。10月19日，周阿姨將房屋過(guò)戶(hù)到錢(qián)大爺名下，而錢(qián)大爺實(shí)際并未向周阿姨支付房屋價(jià)款。過(guò)戶(hù)過(guò)程中，錢(qián)大爺支付了土地出讓金及過(guò)戶(hù)稅費(fèi)共計(jì)6萬(wàn)余元。
錢(qián)大爺入住房子后，二人多次就房屋權(quán)屬問(wèn)題進(jìn)行溝通房產(chǎn)。錢(qián)大爺屢次向周阿姨表示，自己雖為登記權(quán)利人，但內(nèi)心始終視房屋為周阿姨所有，可以隨時(shí)過(guò)戶(hù)返還；周阿姨則堅(jiān)稱(chēng)房屋既已贈(zèng)與，便不再變更。幾番推讓?zhuān)课葑罱K仍登記于錢(qián)大爺名下。然而，隨著深入接觸，兩人因?yàn)樯瞵嵤庐a(chǎn)生嫌隙，雙方出現(xiàn)信任危機(jī)，周阿姨對(duì)錢(qián)大爺?shù)娜似樊a(chǎn)生懷疑。2023年3月起，周阿姨開(kāi)始找錢(qián)大爺要回房子，錢(qián)大爺稱(chēng)若想將房屋變更登記回周阿姨名下，可以等滿(mǎn)兩年房屋稅費(fèi)降低后雙方再通過(guò)房屋買(mǎi)賣(mài)方式進(jìn)行過(guò)戶(hù)。周阿姨的行為也讓錢(qián)大爺認(rèn)為，周阿姨與他交往系為了利用他幫忙拿回房子，錢(qián)大爺心生怨懟。等到10月，周阿姨幾次找錢(qián)大爺要求辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)，錢(qián)大爺卻不予回復(fù)。一怒之下，周阿姨將錢(qián)大爺起訴至北京市東城區(qū)人民法院，要求確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，錢(qián)大爺將房屋過(guò)戶(hù)至周阿姨名下。
庭審中，周阿姨一方表示，2021年10月，雙方簽署房屋買(mǎi)賣(mài)合同的真實(shí)意思并非為了買(mǎi)賣(mài)房屋，且當(dāng)時(shí)雙方約定兩年后再將房屋過(guò)戶(hù)給周阿姨，但錢(qián)大爺并未遵守約定，拒絕返還房屋房產(chǎn)。此外，周阿姨認(rèn)為，即便是贈(zèng)與房屋，自己的目的也是為了結(jié)婚共同生活?，F(xiàn)雙方感情已破裂，無(wú)結(jié)婚可能，錢(qián)大爺應(yīng)當(dāng)將房屋返還給周阿姨。
錢(qián)大爺辯稱(chēng)，自己無(wú)意占用周阿姨房屋，也沒(méi)有趁機(jī)將房屋過(guò)戶(hù)到自己名下，房屋系周阿姨為解決與大哥爭(zhēng)奪房屋的問(wèn)題贈(zèng)與自己的房產(chǎn)?，F(xiàn)贈(zèng)與已完成，房屋已經(jīng)歸自己所有，周阿姨無(wú)權(quán)要回。即便自己同意將房屋再過(guò)戶(hù)給周阿姨，周阿姨也要賠償自己此前繳納的房屋過(guò)戶(hù)稅費(fèi)和土地出讓金。
法院房產(chǎn)：房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效
房屋歸屬給予方
法院經(jīng)審理認(rèn)為，以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無(wú)效，但是該行為隱藏的民事法律行為的效力，依照有關(guān)法律規(guī)定處理房產(chǎn)。依據(jù)查明的事實(shí)以及雙方在庭上的陳述，可以確認(rèn)原告周阿姨、被告錢(qián)大爺并無(wú)買(mǎi)賣(mài)涉案房屋的真實(shí)意思，雙方亦無(wú)買(mǎi)賣(mài)涉案房屋的真實(shí)交易，雙方簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同系通謀虛偽的意思表示，該買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)為無(wú)效。該買(mǎi)賣(mài)合同下隱藏的真實(shí)法律行為及其效力是本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)?？v觀雙方的溝通過(guò)程，法院認(rèn)為原、被告在聊天記錄中對(duì)于房屋歸屬的承諾系戀愛(ài)過(guò)程中雙方的情感表達(dá)，不能僅以此確定房屋歸屬。依據(jù)雙方于庭上的陳述，法院認(rèn)為周阿姨、錢(qián)大爺買(mǎi)賣(mài)合同下的真實(shí)法律關(guān)系系將涉案房屋作為雙方共同財(cái)產(chǎn)以便婚后使用，同時(shí)為了協(xié)助周阿姨讓其兄長(zhǎng)一家騰出涉案房屋，遂將房屋僅登記于錢(qián)大爺一人名下。
展開(kāi)全文
《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉婚姻家庭編的解釋?zhuān)ǘ返谖鍡l第二款規(guī)定，婚前或者婚姻關(guān)系存續(xù)期間，一方將其所有的房屋轉(zhuǎn)移登記至另一方或者雙方名下，離婚訴訟中，雙方對(duì)房屋歸屬或者分割有爭(zhēng)議且協(xié)商不成的，如果婚姻關(guān)系存續(xù)時(shí)間較短且給予方無(wú)重大過(guò)錯(cuò)，人民法院可以根據(jù)當(dāng)事人訴訟請(qǐng)求，判決該房屋歸給予方所有，并結(jié)合給予目的，綜合考慮共同生活及孕育共同子女情況、離婚過(guò)錯(cuò)、對(duì)家庭的貢獻(xiàn)大小以及離婚時(shí)房屋市場(chǎng)價(jià)格等因素，確定是否由獲得房屋一方對(duì)另一方予以補(bǔ)償以及補(bǔ)償?shù)木唧w數(shù)額房產(chǎn)。本案中，原告周阿姨在戀愛(ài)關(guān)系期間為了婚后生活將登記在其名下的房屋轉(zhuǎn)移登記至被告錢(qián)大爺名下。現(xiàn)雙方戀愛(ài)兩年左右，并未締結(jié)婚姻關(guān)系，錢(qián)大爺實(shí)際居住使用了涉案房屋、周阿姨在戀愛(ài)過(guò)程中亦無(wú)重大過(guò)錯(cuò)，故周阿姨要求將房屋登記至其名下的訴訟請(qǐng)求，法院予以支持。但需指出的是因房屋過(guò)戶(hù)產(chǎn)生的稅費(fèi)應(yīng)由原告周阿姨承擔(dān)。
最終，法院判決確認(rèn)雙方房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，錢(qián)大爺配合周阿姨將房屋返還登記給周阿姨并從該房屋中騰退，周阿姨于房屋過(guò)戶(hù)當(dāng)日支付錢(qián)大爺6萬(wàn)余元補(bǔ)償費(fèi)用房產(chǎn)。判決作出后，雙方均未上訴，判決已生效且當(dāng)事人已經(jīng)自動(dòng)履行。
法官房產(chǎn)：書(shū)面約定財(cái)產(chǎn)歸屬
避免利益成感情枷鎖
法官提醒，老年人也有情感需求，黃昏戀應(yīng)當(dāng)成為老有所伴的溫暖風(fēng)景，老年人在決定相伴余生時(shí)，應(yīng)就財(cái)產(chǎn)狀況、養(yǎng)老安排等充分溝通，通過(guò)簽署書(shū)面協(xié)議等，明確婚前財(cái)產(chǎn)尤其是房產(chǎn)、大額存款等的歸屬，避免因約定不明引發(fā)爭(zhēng)議房產(chǎn)。在贈(zèng)與對(duì)方房產(chǎn)等大額財(cái)物時(shí)，務(wù)必謹(jǐn)慎。在充分考慮的基礎(chǔ)上作出選擇，切勿因一時(shí)沖動(dòng)造成后續(xù)不必要的麻煩。同時(shí)，若希望能給對(duì)方一個(gè)穩(wěn)定的居所，可以根據(jù)法律規(guī)定，為無(wú)房產(chǎn)但有居住需求的一方設(shè)立“居住權(quán)”，以減少因房產(chǎn)帶來(lái)的沖突。
