1月9日，上海對租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)推出一項重磅新政，市政府辦公廳印發(fā)《上海市促進(jìn)租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)“產(chǎn)業(yè)聚集、空間聚集、要素聚集”三年行動計劃（2026-2028年）》（以下簡稱《行動計劃》）租賃。
根據(jù)《行動計劃》，到2028年，上海要建設(shè)一批集聚融合的重點園區(qū)、重點街區(qū)和樓宇，聚集一批高能級企業(yè)和高增長企業(yè)，匯聚一批高端商務(wù)服務(wù)人才、專業(yè)服務(wù)平臺、展會活動和論壇，全市租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)營業(yè)收入達(dá)到1.5萬億元以上，規(guī)模保持全國領(lǐng)先租賃。
時間剛進(jìn)入2026年，正式步入“十五五”開局之年租賃。幾天前的1月4日，上海召開了全市優(yōu)化營商環(huán)境大會。在這樣的時間點，上海出臺促進(jìn)租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)的系統(tǒng)性政策，其重要性和背后的戰(zhàn)略考量值得想象。
如今，制造業(yè)、科創(chuàng)、金融等產(chǎn)業(yè)已為人們所熟知，但在全球城市競爭中，真正決定能級差距的往往離不開高端專業(yè)服務(wù)業(yè)租賃。這方面上海有基礎(chǔ)和優(yōu)勢，同時也是進(jìn)一步提升城市能級與核心競爭力的重要支點。
可以看出，上海正在將租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)作為具有戰(zhàn)略意義的萬億級賽道來重點謀劃和打造租賃。
“三聚集”切換發(fā)展模式
所謂租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)，是涵蓋辦公與商業(yè)租賃、法律、會計、仲裁、廣告、咨詢調(diào)查、總部管理、出海服務(wù)、人力資源、會展服務(wù)等領(lǐng)域，通過租用資產(chǎn)和提供專業(yè)服務(wù)，幫助企業(yè)更高效地運(yùn)營、管理和做生意的一大類現(xiàn)代服務(wù)業(yè)租賃。
這次《行動計劃》共28條舉措，重點提出“三聚集”，即產(chǎn)業(yè)聚集、空間聚集、要素聚集租賃。具體地說，加快租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)優(yōu)勢細(xì)分行業(yè)向重點區(qū)域聚集，優(yōu)質(zhì)經(jīng)營主體向重點空間載體聚集，關(guān)鍵要素資源向重點行業(yè)和區(qū)域聚集。
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2025年11月，第八屆進(jìn)博會在國家會展中心（上海）舉辦租賃。澎湃新聞記者 朱偉輝 圖
舉例來說，上海提出到2028年，在數(shù)字廣告服務(wù)業(yè)上，徐匯、黃浦、普陀等3個集聚區(qū)合計營收占全市比重要達(dá)到50%；在人力資源服務(wù)業(yè)上，浦東、靜安、黃浦等3個集聚區(qū)營收占比達(dá)到60%；在會展服務(wù)業(yè)上，浦東、徐匯、青浦等3個集聚區(qū)營收占比達(dá)到60%租賃。
同時，在組織管理服務(wù)業(yè)上，浦東、靜安、徐匯等3個集聚區(qū)營收占比達(dá)到55%；在咨詢調(diào)查服務(wù)業(yè)上，浦東、靜安、黃浦等3個集聚區(qū)營收占比超過70%；在法律服務(wù)業(yè)上，浦東、靜安、徐匯等3個集聚區(qū)營收占比達(dá)到80%，安排相當(dāng)具體和明確租賃。
很大程度上，“三聚集”是一次發(fā)展模式的切換租賃。
之所以提出“三聚集”，一方面，上海要解決過去存在的行業(yè)分散、企業(yè)分散等“老問題”，通過各區(qū)域鎖定細(xì)分賽道，讓過去各自為戰(zhàn)的樓宇、園區(qū)邁向更高能級的功能區(qū)、集聚帶，讓人才、數(shù)據(jù)、算力等要素向重點區(qū)域和行業(yè)集中租賃。另一方面，在全市范圍系統(tǒng)性地重組產(chǎn)業(yè)、空間和要素資源，有利于推動上海高端服務(wù)業(yè)加速提升規(guī)模、質(zhì)效和能級，成為城市高質(zhì)量發(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長的新動能。
數(shù)據(jù)顯示，2025年上海租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)營收預(yù)計超過1.3萬億元，規(guī)模排名全國第一，行業(yè)增加值占GDP比重超過8%租賃。
上海市發(fā)展改革研究院副院長馬海倩對澎湃新聞記者說，多年來上海租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)在總體規(guī)模上穩(wěn)居全國第一，但發(fā)展仍有一定程度的分散問題租賃。如果把數(shù)字廣告、人力資源等各行業(yè)進(jìn)一步聚合，各區(qū)在細(xì)分領(lǐng)域發(fā)揮比較優(yōu)勢，每一個賽道都有望進(jìn)一步釋放潛力，形成新的發(fā)展增量。
她表示，租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)是生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的重要組成部分，是上海的重點產(chǎn)業(yè)，其經(jīng)濟(jì)規(guī)模大、就業(yè)帶動強(qiáng)、行業(yè)門類全租賃。而產(chǎn)業(yè)聚集、空間聚集、要素聚集，在新形勢下是增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)生態(tài)競爭優(yōu)勢的重要路徑，是一次發(fā)展模式的切換。
與城市功能高度契合
在專家看來，發(fā)展租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)，與上海的城市核心功能、產(chǎn)業(yè)定位和資源稟賦高度契合，是建設(shè)“五個中心”、提升全球城市能級和核心競爭力的重要內(nèi)容租賃。換言之，并非所有城市都具備像上海這樣系統(tǒng)打造租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)的綜合稟賦，而上海既更有能力，也更有必要在這一領(lǐng)域持續(xù)發(fā)力。
這次上海明確點出7個重點行業(yè)：數(shù)字廣告、人力資源、管理服務(wù)、咨詢調(diào)查、旅行服務(wù)、會展服務(wù)、法律服務(wù)租賃。這些行業(yè)有一些共性，對城市法治環(huán)境、制度穩(wěn)定性要求高，對高端人才、國際連接依賴也強(qiáng)，一旦形成集聚，行業(yè)黏性強(qiáng)，很難輕易外遷。
這正是上海的優(yōu)勢所在，上海有國際一流營商環(huán)境，全球客戶和總部企業(yè)密度很高租賃。截至2025年9月，上海累計認(rèn)定跨國公司地區(qū)總部和外資研發(fā)中心分別達(dá)到了1060家和631家。上海的金融、科創(chuàng)、先進(jìn)制造、航運(yùn)、貿(mào)易等高端產(chǎn)業(yè)體系完備，并持續(xù)為中國企業(yè)“走出去”提供綜合服務(wù)。
以涉外法律、仲裁、合規(guī)等租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)為例，其發(fā)展離不開國際航運(yùn)、金融體系以及跨國企業(yè)的高度集聚租賃。與制造業(yè)不同，此類生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的核心資產(chǎn)并非廠房和設(shè)備等“硬件”，而是高端人才、客戶關(guān)系等“軟件”，一旦在一座城市形成集聚，具有極強(qiáng)的“根植性”。
事實上，行業(yè)企業(yè)的“根植性”在當(dāng)前全球環(huán)境下至關(guān)重要租賃。近年來，貿(mào)易保護(hù)主義抬頭，經(jīng)濟(jì)全球化面臨逆流，凸顯了產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈穩(wěn)定的重要性。產(chǎn)業(yè)鏈韌性，除了需要具有抗沖擊能力，還需要能夠避免因內(nèi)部條件和外部環(huán)境變化而外遷的根植性。
在這次《行動計劃》中，上海同樣強(qiáng)調(diào)了“根植性”租賃。在提升優(yōu)勢行業(yè)集聚度的同時，上海提出持續(xù)提升經(jīng)營主體競爭力，持續(xù)提升產(chǎn)業(yè)生態(tài)融合性。比如，上海要培育具有根植性的新生代總部型企業(yè)，支持領(lǐng)軍企業(yè)瞄準(zhǔn)GaWC評價體系爭創(chuàng)全球性高能級服務(wù)企業(yè)，增強(qiáng)企業(yè)創(chuàng)新驅(qū)動力和全球化服務(wù)能力。
馬海倩分析，主體責(zé)任落在各區(qū)，要通過產(chǎn)業(yè)聚集做強(qiáng)細(xì)分賽道、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局；通過空間聚集做優(yōu)招商引資、鏈接整合資源；通過要素聚集放大溢出效應(yīng)、打造產(chǎn)業(yè)生態(tài)租賃。最終，加快打造更具根植性、聚合度和競爭力的產(chǎn)業(yè)集群。
賦能經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“加速器”
根據(jù)租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)的特質(zhì)，其對實體經(jīng)濟(jì)、科創(chuàng)等產(chǎn)業(yè)具有賦能作用租賃。此類服務(wù)業(yè)雖然并不直接生產(chǎn)產(chǎn)品，卻是影響產(chǎn)業(yè)運(yùn)行效率的關(guān)鍵因素，是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和高質(zhì)量發(fā)展的“加速器”。
從《行動計劃》看，上海重點發(fā)力的7個行業(yè)涵蓋法律、咨詢、人力資源、會展、總部管理等服務(wù)，幾乎貫穿企業(yè)全生命周期租賃。試想一下，科創(chuàng)企業(yè)上市階段，一定會面對復(fù)雜財務(wù)體檢和合規(guī)挑戰(zhàn)；2025年上汽集團(tuán)MG在歐洲銷量超過30萬輛，市場份額如此之大，勢必也離不開境外合規(guī)管理、國際商事解決等服務(wù)支撐。這些都是租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)的“用武之地”。提升其服務(wù)水平，會直接影響科創(chuàng)企業(yè)能否更快商業(yè)化，制造業(yè)能否更好“走出去”，貿(mào)易、金融、航運(yùn)等高端產(chǎn)業(yè)能否降低交易成本、提升全球化能力。
2025年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，要制定服務(wù)業(yè)擴(kuò)能提質(zhì)行動方案租賃。而租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)是生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的重要組成部分，此次上海推出如此系統(tǒng)的行動方案，在全國具有先行意義。
在馬海倩看來，《行動計劃》既是上海對國家推動服務(wù)業(yè)提質(zhì)增效發(fā)展戰(zhàn)略的積極響應(yīng)，也是發(fā)揮自身服務(wù)業(yè)優(yōu)勢、布局“十五五”產(chǎn)業(yè)發(fā)展邁出的重要一步租賃。隨著上海產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的換擋升級，治理思路已從規(guī)模領(lǐng)先向打造產(chǎn)業(yè)生態(tài)轉(zhuǎn)變。
在1月4日發(fā)布的《上海市加快打造國際一流營商環(huán)境行動方案（2026年）》中，上海首次提出“打造友好適配的產(chǎn)業(yè)生態(tài)環(huán)境”，通過產(chǎn)業(yè)園區(qū)、樓宇等抓手，聚焦要素保障和重點產(chǎn)業(yè)，因地制宜打造產(chǎn)業(yè)發(fā)展更適配、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)更友好的產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新生態(tài)租賃。
毫無疑問，兩份文件形成呼應(yīng)租賃。未來三年通過產(chǎn)業(yè)聚集、空間聚集、要素聚集，上海要建設(shè)一批集聚融合的重點園區(qū)、重點街區(qū)和樓宇，聚集一批高能級企業(yè)和高增長企業(yè)，匯聚一批高端商務(wù)服務(wù)人才、專業(yè)服務(wù)平臺、展會活動和論壇，推動全市租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)登上新臺階。
而最終，《行動計劃》的28條舉措將融入城市發(fā)展各個環(huán)節(jié)，助力上?！拔鍌€中心”建設(shè)，提升上海城市能級和核心競爭力，為全市經(jīng)濟(jì)社會高質(zhì)量發(fā)展注入強(qiáng)勁動力租賃。（澎湃新聞 記者李佳蔚）
